評価乖離率による評価の効果

2025年からのマンション評価方式

マンションの財産評価は、建物（固定資産税評価額）と土地（路線価評価額）の合計とされていますが、2025年からは、この建物と土地の評価額に補正率を乗ずることとされています。

補正率は、評価乖離率（Ｅ）の値で異なり、次のように定められています。

Ｅが1/0.6超　（×Ｅ×0.6）
Ｅが１以上1/0.6以下（×１補正なし）
Ｅが１未満　（×Ｅ）

評価乖離率（Ｅ）は、

「Ｅ＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋3.220」

の算式で求めるものとされています。そして、各ＡＢＣＤは次の内容とされています。

Ａ＝築年数×△0.033

Ｂ＝総階数÷33×0.239（33階が限度）

Ｃ＝対象物件の所在階×0.018

Ｄ＝敷地持分狭小度×△1.195

敷地持分狭小度は、＜敷地の持分面積÷床面積＞で求めます。

ＡＢＣＤの合計値がゼロでも、Ｅには3.22という絶対値が加算要素に設置されているので、①に該当し、従来評価額の（3.22×0.6）倍の評価修正となります。

評価乖離率（Ｅ）の各計算要素

Ａは、マイナス要素となる項目で、築100年のマンションは△3.3なので、絶対値3.22を超えてＥをマイナス値に誘導します。

Ｂは、高層マンションほど評価を高く修正するという項目ですが、33階以上のものは33階として計算する限度設定が設けられています。33階以上のマンションは一律0.239の値となります。

Ｃも、高層階ほど高い修正評価とする項目で、これには限度設定がなく、100階の高層マンションの最上階の部屋は1.8の値となります。

Ｄは、マイナス要素となる項目であるが、容積率の逆数に近い敷地持分狭小度を基準にしているので、高層マンションのように容積率が異常に高いと敷地持分狭小度は異常に小さくなり、マイナス効果が縮減するようになっています。

評価結果の傾向

低層の築古で、総床面積に近い敷地面積を持つマンションでは、ＢＣ値が小さく、ＡＤのマイナス値が大きくなるので、評価乖離率が1よりも小さくなり、従来の評価額よりも低額になることがあります。逆のケースでは、何倍もの評価になってしまいます。

５の逆数は５分の１。容積率が500％だと敷地持分狭小度は５分の１に近くなる。それで、新築100階建ての100階だと補正率は３倍以上。

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税理士高野好史事務所（栃木県宇都宮市）

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utsunomiya-zeirishi 2025年3月18日未分類

居住用賃貸可能建物と仕入税額控除

税理士事務所使用での仕入税額控除は？

４室ある一棟の建物を購入し、３室は居住用賃貸として使用し、残りの１室を事務所として使用する場合、事務所使用部分について面積按分により仕入税額控除の対象としてよいか、との質問に、事務所使用部分も、その構造が住宅としての仕様となっていて、将来に住宅として貸付ける可能性があり得るとしたら、住宅の貸付けに供さないことが明らかな建物には該当せず、従って、居住用賃貸建物として仕入税額控除不可と判定される、という趣旨の回答が、税理士業界の専門誌の記事に最近掲載されていました。

３年後ならかえってくるのか？

ところで、建物購入後の３年間において、その建物を居宅用以外の事務所等の「課税賃貸用」に供したときは、建物取得に係る仕入税額に「課税賃貸割合」を乗じて計算した消費税額が第３年度の仕入消費税額控除に加算されるとの規定があります。でも、自己使用は課税賃貸に該当しません。「課税賃貸割合」とは「課税売上割合」の意ではないので、「課税売上割合」が100％でも、「課税賃貸割合」が０％だったら、仕入税額控除の取戻しはできません。

問答記事への異論あり

冒頭の記事の執筆者は、過去に当局の消費税担当だった人ですが、建物の構造や設備の状況を中心に、居住用賃貸として利用可能建物なのか否かで判定するだけで、実際の利用状況は無視されるべきとの立場です。

こういう情報や解釈に対して、幾多の疑問が投げかけられています。法令や通達でも「構造及び設備の状況その他の状況」により各室の居住用該当性の有無の判定をするとしており、民泊やウィークリーマンションに利用する物件の仕入税額控除を可としています。そして、多くの事務所用としての使用物件において、浴室などをそのままにして自己事業に使用したり、事業用に使用するための賃貸物件にしたりしていることはありふれた実態だからです。

係争での決着待ちか？

しかし、会社の会議室等に利用する目的や課税賃貸物件として利用する目的でマンションの一室を購入するような場合において、仕入税額控除の適用に当局から疑問が出される事例も多くありそうで、当局と係争になることを覚悟して対応することが要求されてもいます。

マンション買って事務所にしたら、消費税控除できそうに思えるが。