公開空地の歩道状空地

公開空地のある宅地の評価

　この小見出しと同じタイトルの国税庁ＨＰの質疑応答事例では、次のように言っています。

建築基準法第59条の2のいわゆる総合設計制度では、建物の敷地内に日常一般に公開する一定の空地を有するなどの基準に適合して許可を受けることにより、容積率や建物の高さに係る規制の緩和を受けることができます。この制度によって設けられたいわゆる公開空地は、建物を建てるために必要な敷地を構成するものなので、建物の敷地として評価します。

歩道状空地の用に供されている宅地の評価

この小見出しと同じタイトルの国税庁ＨＰの質疑応答事例では、次のように言っています。

「歩道状空地」の用に供されている宅地は、その宅地を財産評価基本通達24（私道の用に供されている宅地の評価）に基づき評価します。不特定多数の者の通行の用に供されている場合には、その価額は評価しません。

歩道状空地は公開空地の一部

　公開空地についての質疑応答事例と歩道状空地についての質疑応答事例とは矛盾しています。歩道状空地は公開空地の一部であり、容積率や建物の高さに係る規制の緩和を受ける場合の有効係数への貢献度も非常に高い位置にあります。

歩道状空地の質疑応答事例の出された根拠の最高裁逆転判決での事例も、歩道状空地は建ぺい率･容積率の要素になっていたし、判決そのものも歩道状空地の根拠法やその面積と建ぺい率･容積率との関係の有無などを前提にしていません。

むしろ、最高裁判決により公開空地の質疑応答事例は廃棄や修正を迫られたところのはずなのに、存続し続けています。

最高裁の判決趣旨に沿っているかどうか

国税庁は最高裁判決への対応を検討した結果、公開空地一般ではなく、歩道状空地のみの新規の質疑応答事例を追加しました。しかも、個別限定事例での特殊判決との姿勢での内容になっています。

しかし、いずれの質疑応答事例も、まずは、最高裁判決の示す一般原則に準拠しているかの検討の下で理解解釈されるべき、と言えます。

最高裁は、「客観的交換価値」「道路以外への転用の難易」「第三者による利用状況」という実質的な基準を示したのであり、まして、都市計画法の開発行為の行政指導を要件とするというようなことなどは言っていません。

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utsunomiya-zeirishi 2026年9月16日コメントはまだありません未分類

最高裁の逆転判決　歩道状空地は私道

歩道状空地とは

大型マンション等では、前面道路に沿って歩行者用空地及びそれとセットの修景施設の設置が義務付けられており、これは「歩道状空地」と用語定義されています。

歩道状空地は、私道として財産評価することになっていますが、最高裁判所平成29年2月28日判決があるまでは、私道としての評価をすることができませんでした。

接道義務等の制約があるものが「私道」

一審の東京地裁は、評価通達24の私道は、接道義務を満たすために各敷地所有者が共有する建築基準法上の道路とされているものに限られ、それに対し、歩道状空地は、接道義務を果たすために設けられたものではなく、私道としての建築基準法上の利用制限は課されておらず、そこが近隣の小学校の通学路として指定されていたとしてもその指定に私道の廃止又は変更を規制する権限はなく、評価通達24が想定するほどの制約が課せられているとはいえず、さらに、たとえ固定資産税が非課税だとしてもそれをもって財産的価値がないことにはならないので、相続税でも同様に取り扱うべきとはいえない、と判示していました。

控訴審でも同様の判決が下されています。

最高裁の棄却判決と再上告での逆転判決

一審、二審においては、納税者の主張は認められませんでした。納税者は、違憲及び理由の不備を理由に上告しましたが、最高裁は、上告理由に該当しないとして上告を棄却しました。

しかし、この棄却決定に不服な納税者は再度上告受理を申し立てたところ、最高裁は弁論を開いた上で、私道供用宅地について、法令上の制限のみならず、道路以外の用途への転用が、共同住宅が存在する限り容易とは認め難いのだから、評価減を不可とする原審の判断には相続税法22条の解釈適用を誤った違法があるとし、原判決を破棄し、逆転差し戻しの判決を下しました。

逆転判決後の歩道状空地の評価

歩道状空地には、単純なセットバック状のものだけでなく、多様な修景施設を含むものもあります。公開空地の中の一部です。

東京高裁差戻し審の第1回口頭弁論で国側は、本件更正処分の全部取り消しを伝え、その後「歩道状空地の用に供されている宅地の評価」というタイトルの質疑応答事例を公表し、財産評価基本通達24による私道として評価すると、改めました。