適用する耐用年数に要注意！中古建物購入時に改良を加えた場合

中古建物購入時にリフォームを加えた場合

　不動産オーナーが新規の投資物件を検討する際には、中古物件が候補によく挙がります。初期費用が抑えられ、高い利回りが見込まれるためです。ただ、物件が古いと、ある程度のリフォーム工事が必要なケースも少なくありません。税務では、中古物件の建物には、「中古資産の耐用年数」が適用できますが、そのリフォーム工事（改良費）の金額の多寡により、適用できる耐用年数が異なるため、注意が必要です。

リフォーム工事の金額	耐用年数
本体価額の50％以下	簡便法可
本体価額の50％超再取得価額の50％以下	折衷法可
再取得価額の50％超	法定耐用年数

「簡便法」が適用できる場合

　リフォーム工事の金額が、中古建物の本体価額の50％以下の場合には、中古建物に適用する耐用年数は、次の算式による「簡便法」によることが認められています。

<「簡便法」の算式>

(法定耐用年数－経過年数)＋経過年数×20％

　この算式による計算結果が2年未満の場合には、耐用年数は2年となります（端数が生じる場合には切り捨てます）。なお、法定耐用年数を全部経過している場合には、「法定耐用年数×20％」により計算します。

「法定耐用年数」を適用する場合

　リフォーム工事の金額が、再取得価額の50％を超える場合には、「中古資産の耐用年数」を用いることはできず、「法定耐用年数」が適用されます。この場合の「再取得価額」は「取得した中古資産と同じ新品を取得した場合の価額」を言います。建物の構造ごとの「建築単価」×「延べ床面積」で概算額を求める方法などが一般的です。

「折衷法」による耐用年数を適用する場合

　リフォーム工事の金額が、建物本体価額の50％を超え、再取得価額の50％以下である場合には、「簡便法」と「法定耐用年数」を折衷した方法により耐用年数を求めます。

<「折衷法」の算式>

（Ａ＋Ｂ）÷（ａ＋ｂ）

Ａ＝中古建物の本体価額

Ｂ＝リフォーム工事の額

ａ＝Ａ÷「簡便法」による年数

ｂ＝Ｂ÷「法定耐用年数」による年数

この場合の計算結果に1年未満の端数が生じる場合には、切り捨てます。

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utsunomiya-zeirishi 2025年11月4日未分類

2025年中小企業白書を読み解く経営者の成長意欲

経営者の意欲がスケールアップを左右

中小企業白書では、企業の成長にとって「経営者自身の成長意欲」が極めて重要であると明確に述べられています。事業の拡大や新たな取り組みを進めている企業ほど、経営者が学び続け、自身を更新している傾向が強く見られます。売上や従業員数が一定以上の中小企業を対象とした調査では、経営者のスキル向上や外部との対話を積極的に行っている企業ほど、実際の業績改善が伴っていることが示されています。

外部知見に触れることが変化になる

経営者の成長意欲の表れとして「支援機関との相談」「専門家の活用」「経営セミナーへの参加」などの行動が挙げられています。とくに各士業や金融機関、商工会議所などとの継続的な対話は、視野の広がりや客観的な視点の導入に大きく寄与しています。また、他社の経営者とのネットワーク形成や、地域内外の経営勉強会への参加が、前向きな挑戦や事業再構築の契機になっていることも明らかになっています。

変化への対応は「学び」から始まる

環境変化のスピードが加速するなかで、経営者が「現状維持の延長線」だけで判断することの限界も示されています。白書では、事業モデルの見直しやデジタル技術の導入、新規事業への参入を果たした企業の多くが、経営者自らが外部の情報にアクセスし、自身の思考や行動を柔軟に変えている点に注目しています。逆に、学びや対話の機会が少ない企業では、課題認識が社内にとどまり、外的要因への対応が遅れる傾向もみられます。

学ぶ風土が組織全体に波及する

経営者が成長に貪欲である企業は、組織全体にもその姿勢が波及しやすいと白書は指摘します。社員が「経営者が変化に前向きである」と感じることで、自社の未来に希望を持ち、チャレンジを後押しされる文化が醸成されます。このような企業では、従業員の自律性も高まり、業務改善や新規提案が活発になる傾向があります。経営者が学び続けることは、単なる自己研鑽にとどまらず、組織を進化させるための最も根源的な経営戦略だといえるでしょう。

成長する企業ほど多様なネットワークを築いています。