海外駐在中の不動産関係の課税

海外勤務の外国居住者が、相続などで取得した日本の不動産を、賃貸に出したり、売却したりした場合に所得が発生すれば、日本で課税されることになります。

居住地国と日本との間に租税条約があれば、両方の国での課税はされずに、不動産が存在する国でのみの課税となります。日本の不動産は日本でのみの課税となります。

非居住者の不動産所得・譲渡所得の申告

　海外勤務等により国内に住所がなくなると、所得税法上の納税義務者区分は、非居住者となります。

非居住者となる人に、国内にある不動産の貸付けによる所得や国内にある資産の譲渡による所得などの、日本国内で生じた所得（源泉分離課税となるものを除く）があるときは、日本で確定申告が必要になる場合があります。確定申告が必要となる場合には、納税管理人を定め、「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を、その人の納税地を所轄する税務署長に提出しなければなりません。

ここまでは非居住者の確定申告の話ですが、相続財産が元々賃貸物件だった場合にその事業を引き継いでの不動産賃貸や、居住用物件の売却では、次段階の検討課題も発生します。たとえば、前者では、事業そのものを引き継ぐのか、引き継ぐとしたら誰（単独・共有）が引き継ぐことにするのか。後者では、相続税の取得費加算の特例と空き家譲渡の3,000万円の特別控除の特例の選択、などの問題です。

こうした問題は、相続税の申告の準備段階で先々までのことを考えて、専門家によく相談して決めることが肝要です。

源泉徴収漏れに注意

　海外居住中の不動産賃貸で間違いが発生するのが、賃借料に対する源泉徴収です。

　非居住者や外国法人から日本国内にある不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う者は、法人はもちろん個人（事業者かどうかは問いません）であっても、その支払の際20.42パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。

賃借人が個人だと特に起こる問題です。賃借人への周知徹底が必要です。

個人の賃借人にはe-Taxで源泉税の申告・納付をしてもらうマニュアルを事前に作っておけばよいかもね。

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相続発生時に外国居住だったらどうなる？

外務省の海外在留邦人総数推計では、海外在留邦人数は130万8,515人とされています。日本から外国子会社等への駐在勤務の期間中に親の相続が発生することも十分考えられます。外国居住者でも日本の相続税の納税義務はあるのでしょうか？

日本の相続税法の規定では、相続などで財産を取得した時に外国に居住していて日本に住所がない人は、取得した財産のうち日本国内にある財産だけが相続税の課税対象になるとされています。ただし、財産を取得したときに日本国籍を有している人で、被相続人の死亡した日前10年以内に日本国内に住所を有したことがある場合などでは、日本国外にある財産についても相続税の対象になります。

つまり、平均年数3～5年とされている企業からの海外駐在の場合では、大概の場合、全世界財産が課税対象となります。一方で、その国に居ついてしまって10年超の場合には、日本の財産だけが対象です。

なお、外国居住者の場合、その居住地国での相続税法の課税の有無もよく確認して対処しなければなりません。要注意です。

国外転出届で住民票も印鑑証明もなくなる

　転出届で国内に住所がなくなると日本では住民票も印鑑証明書も発行されなくなります。遺産分割協議書には、相続人全員の署名および実印での押印と印鑑証明書の添付が必要です。また、相続財産の中に不動産がある場合には、法務局で相続登記を行いますが、登記申請に住民票が必要です。

外国居住者が相続人となった場合、この2つの書類を用意できませんが、どうすればよいのでしょうか？

サイン証明書と在留証明書を入手する

　外国居住者の場合、印鑑証明書と住民票に代わるものとして、居住地国の日本領事館等で、別の必要書類を入手します。実印と印鑑証明の代わりとしてサイン（署名）証明書が、住所を証明する書類として在留証明書が、その書類となります。

　普通は、訃報を聞いて慌てて飛んでくるので、在留証明書もサイン証明書も居住国に戻ってからの入手となります。相続自体が不慣れな上に、外国在住で通常とは違う手続きです。何度も同じ手続きをしないで済むよう手順をよく確認して進めて下さい。

諸手続きに際して再度必要書類の原本を持って日本に一時帰国するか別の方法で進めるかは専門家とご相談を。

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