マイホーム買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

買換え時に売却損が出た時の特例

　通常、不動産の譲渡所得については、他の不動産の譲渡所得以外の所得と損益通算ができませんが、マイホーム（旧居）を売却して、新たにマイホーム（新居）を購入した場合に、旧居の譲渡損失が生じた時は、一定の要件を満たしていればその譲渡損失を給与所得や事業所得などの他の所得から控除することができます。

　また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

　この特例の名称は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

繰越控除「のみ」受けられないケースも

「買換え」の特例ですから、新居を取得・もしくは取得予定でなければ適用できません。他にも、旧居は5年以上所有していること、住まなくなって取り壊した場合は3年経過する日の属する12月31日までに新居を取得、新居を取得した年の年末に償還期間10年以上の住宅ローン控除がある、過去2年間他のマイホームに係る特例を受けていないこと等の要件があります。

　また、この特例には「繰越控除のみ受けられない」条件が設けられており、

①「繰越控除適用年」の12月31日において、新居について償還期間10年以上の住宅ローンが無い

②合計所得金額が3,000万円を超える年（その年のみ適用できない）

③旧居の敷地面積が500㎡を超える場合は、超えた部分については繰越控除不可

以上の場合は繰越控除が認められません。

住宅ローン控除と併用可能だが

　マイホーム買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、新居の住宅ローン控除が要件に含まれていますから当然併用が可能です。ただし、繰越控除が翌年に残るということは、その年の所得額は0円ということですから、その年の住宅ローン控除で引かれる税額は0円になります。繰り越す譲渡損失が所得金額と比べてとても大きいと、最大4年間は住宅ローン控除の恩恵が受けられず、住宅ローン控除期間を後ろ倒しにはしてくれませんから、適用期間は減ってしまうことになります。

所得額が0円ということは、その年のふるさと納税も寄附額＝自己負担額になります。

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utsunomiya-zeirishi 2024年6月18日未分類

特定の居住用財産の買換え特例

譲渡益を先送りする特例

「特定の居住用財産の買換えの場合の特例」とは、一定の要件を満たす居住用財産を譲渡し、一定の期間内に居住用財産を取得して居住した場合に、譲渡価額が買換資産の取得価額以下の時には譲渡がなかったものとされ、譲渡価額が買換資産の取得価額を超える場合にはその超えた部分に譲渡所得が課税される特例です。

「譲渡がなかったもの」とはいっても、全く譲渡所得を加味しなくなるわけではなく、新しく買換えた家屋や土地を売却した場合に、繰り延べた譲渡益に対して課税が行われます。

繰り延べの計算例

例示として以下の時（※簡潔にするため減価償却等を考慮していません）、

旧居の購入額：1,000万円

旧居の売却額：5,000万円

新居の購入額：7,000万円

新居の売却額：8,000万円

買換え特例を利用した場合、旧居の売却時に譲渡益に課税はないものの、新居を売却した際に、旧居の譲渡益4,000万円と新居の譲渡益1,000万円を合わせた5,000万円が譲渡益として課税されます。

　繰り延べなので利点がなさそうに見えますが、住宅買換えの際に売却益に課税されないため資金面の負担が減らせる、新居となる物件に住み続けるのならば譲渡所得税がかからなくなる等のメリットがあります。ただし、相続した場合でも繰り延べた譲渡益を計算に用いるため、相続人が売却した際に思わぬ税金がかかるという事態になる場合もあります。

特例重複適用はできない

　この特例を利用した場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や長期譲渡所得の課税の特例（所有期間10年超で譲渡益6,000万円以下の部分の税率を優遇）が利用できなくなります。また、住宅ローン控除も併用できません。

要件が3,000万円控除より厳しい

　この特例を利用するためには「買換え」が条件となっているため、居住用財産を譲渡した場合のみでも利用できる3,000万円控除よりも利用できる機会は少ないでしょう。また、上に述べた通り他の特例を使っていないことも要件ですが、他にも「居住期間10年以上」「譲渡対価が1億円まで」「買換え先の住宅家屋の床面積は50㎡以上、土地面積500㎡以下」等の要件があります。

ライフプランを考えてどの特例を使うべきか選択しましょう。