同族会社が借主の場合の貸宅地の評価

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借地権が設定された被相続人の土地は、相続税では「貸宅地」とされ、自用地価額から借地権価額を控除した金額で評価します。

通常の地代の場合は、財産評価通達で評価

土地の使用の対価として通常、権利金を収受する慣行のある地域で通常の賃貸借契約により通常の地代を支払うとき、貸宅地は財産評価通達により評価されます。

なお、通常の地代未満の地代を支払う場合も以下の算式で評価します。

貸宅地の価額＝自用地価額×（１－借地権割合）

同族会社に貸付けする場合の評価

被相続人が同族関係者となっている同族会社にアパート経営をさせるため、自分の土地に借地権を設定する場合、借地契約を第三者との取引と異なる条件で行うと権利金等と実際の地代の水準に応じて借地権と貸宅地の評価は影響を受けます。

以下は、権利金等の支払がない場合です。

相当の地代を支払っている場合

権利金の認定課税を回避するため、権利金の支払に代えて相当の地代を支払う場合、借地権評価額は零、貸宅地の評価額は自用地価額の80％となります。

通常の地代を超え、相当の地代未満

貸宅地の価額は、実際に支払う地代の水準に応じて決まります。

貸宅地の価額＝自用地価額－自用地価額×借地権割合×{１－（実際の地代－通常の地代）/（相当の地代－通常の地代）}

ただし、貸宅地の価額が自用地価額の80％を超える場合は、被相続人が借地契約により土地利用の制約を受けていたことを考慮して80％を上限とします。

なお、①②とも、20％分は同族会社の借地権として同族会社の株式評価上、純資産価額に算入されます。

小規模宅地等の特例による評価減

さらに一定の要件を満たすと「貸宅地」は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例が適用されます（200㎡まで50％減）。同族会社との賃貸借契約の締結、地代の支払（有償貸付）が前提となります。ただし、固定資産税程度の地代設定では営利性が認められず、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることはできません。適用には相続開始前３年を超えて被相続人等の貸付事業の用に供されていること（特定貸付事業は3年以内も可）、事業承継要件、保有継続要件を満たすことが必要です。

貸付事業用宅地等には、営利性に加え、近隣相場と遜色ないことも必要です。

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utsunomiya-zeirishi 2024年8月8日未分類

同族会社が借主の場合の権利金の認定課税

令和６年度の路線価が公表され、全国的に地価が上昇するなか、不動産活用に着目している人もいるのではないでしょうか。土地所有者が自分の主宰する同族会社を使ってアパート経営する場合、同族会社が借地に建物を取得すると借地権が生じます。

権利金の認定課税

土地使用の対価として権利金を収受する慣行のある地域では、同族会社は地代のほかに権利金の支払が必要となります。

権利金の目安は、更地の価額に借地権割合を乗じた金額となりますが、同族会社にとって相当な負担になります。そこで土地を無償又は低い地代で賃貸すると、同族会社の受贈益に権利金の認定課税を受けることがあります。

法人の受贈益には課税される

そもそも権利金の認定課税は、土地所有者と密接な関係にある同族会社であるからこそ生じます。第三者に土地を貸すときは、権利金を必ず収受するでしょう。税法は法人が営利を追求する存在としてとらえます。同族会社も法人である以上、第三者と同等、営利を追求すべき存在にかわりはなく、無償や低い地代で経済的利益を受けた場合にも課税の対象とするわけです。

認定課税を回避する2つの方策

認定課税を回避する方法は２つあります。一つは、借りた土地を将来、無償で所有者に返還することを契約書に定め、「土地の無償返還に関する届出書」を所有者、借地人の連名で税務署に提出しておくことです。

もう一つの方法は、権利金の支払に代えて相当の地代（自用地価額の年６％相当額）を支払うことです。

権利金と相当の地代の関係

権利金と相当の地代は、建物を建てるために土地を他人に貸したことにより、所有者がその土地を自由に利用できなくなる不利益に対して借主に見合う負担をさせるものです。したがって認定課税を回避するには、借主は権利金を支払うか、相当の地代を支払うか、両方を組み合わせるかを選択します。相当の地代より低い地代を設定すると、権利金の額との見合いで差額に権利金の認定課税が行われます。

借地契約の確認を忘れずに！

同族会社に借地権があるか契約内容を確認しましょう。契約書を交わしていない、地代が近隣相場と比べて少額、そもそも当事者に土地を貸す意思がなかったなどの場合は、自用地評価とされるかもしれません。

同族会社を相続対策で利用するときは、税の扱いに注意しましょう。