譲渡費用の範囲

譲渡費用の範囲は通達に例示されるほか、判例の積み上げから判断されています。通達では、譲渡費用は資産の譲渡のために直接要した費用、及び資産の譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用としています。（直接必要性）

判例：土地改良区決済金事件

平成18年最高裁判決「土地改良区決済金事件」は、従前の概念（直接必要性）にとらわれず「譲渡費用に当たるかは、一般的、抽象的に当該資産を譲渡するために必要であるかによって判断するのでなく、現実に行われた資産の譲渡を前提として客観的に見てその譲渡を実現するために当該費用が必要であったかどうかにより判断すべきもの」であると判示しました。（客観的必要性）

個別通達のみを改正

最高裁判決を受け土地改良区決済金について譲渡費用であることを認める個別通達が発遣されましたが、譲渡費用の範囲を示す基本通達は改正されず、その後、譲渡費用該当性を争った裁判では、客観的必要性に当たらないとする判決が続いています。

課税庁は最高裁判決の後も従前の解釈（直接必要性）を変更せず、土地改良区決済金のように法令や当事者間の契約など個別事情のあるものにのみ限定して客観的必要性を認めているものと思われます。

取得費と譲渡費用の相互性

不動産売買の仲介手数料は、資産を取得するため支出された場合、取得費付随費用となり、また売却のため支出された場合は、譲渡のために直接要した費用として譲渡費用になります。その他、土地譲渡の際の建物取壊し費用、立退料もそれぞれ取得費付随費用または譲渡費用となります。

このことから取得費と譲渡費用には相互性があり、取得費に該当するものは譲渡費用にも該当し、また、その逆も成り立つ関係にあるといえます。

抵当権抹消費用も譲渡費用となる？

金融機関からの借入で土地を取得するとき、借主が負担した抵当権設定費用は、土地の取得費を構成しますが、売主が抵当権抹消費用を負担した場合は譲渡費用になるとする意見と、ならないとする意見があります。しかし、取得費と譲渡費用の相互性の観点からすれば、売主負担の抵当権抹消費用も譲渡費用になるといえるのではないでしょうか。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

税理士高野好史事務所（栃木県宇都宮市）

＜個別無料相談・土日対応・レスポンスが早い＞

〒321-0945 栃木県宇都宮市宿郷2-6-5-602

TEL 028-666-5539

★月1万円からの会計事務所

https://www.zeirisi-takano.com/

★相続税申告をしっかり、格安に。格安相続税申告サポート栃木

https://www.souzoku-utsunomiya.com/

★会社設立から設立後のサポートまですべてお得に

https://www.kigyou-support.net/

★創業融資なら、実績のある創業融資ラボ宇都宮

https://yuushi-lab.com

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

utsunomiya-zeirishi 2021年2月3日その他（業務）, 税務会計

売却活動前の測量費

相続した土地で駐車場を営む個人事業主が、土地活用の方針を決めるにあたり、隣地地権者と土地境界の測量を行い、その後、自身で活用する見込みがなくなり、当該土地の売却に転じた場合、測量費は譲渡所得の計算上譲渡費用を構成するでしょうか。

譲渡費用に該当するには

所得税法では、譲渡費用の範囲を①資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用　②借家人等を立ち退かせるための立退料、土地の上にある建物等の取壊費用、既に売買契約を締結したが更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除した際生じる違約金、その他譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用としています。

売却方針決定前に支出した測量費が譲渡のため直接要した費用に該当するかは、例えば不動産仲介会社に土地売却の意思を伝え、媒介契約を締結して売却活動に入り、買主が見つかり売買契約の中で境界確定が条件とされ引渡しに至れば要件を充たすものと思われます。

取得費または維持管理費となるとき

また譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持管理費用は、譲渡費用に含まれず、土地の測量費は各種所得金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入するとされています。

売却方針が定まらない場合には、測量費を取得費とするか、アパート賃貸への転用、駐車場の継続等を想定して隣地との紛争予防をはかるため不動産所得の必要経費（維持管理費）とすることが考えられます。

概算取得費に注意する

相続で取得した土地を譲渡する際、土地の取得価額が不明であれば、概算取得費として土地譲渡代金の５％相当額を控除することができます。

ただ、概算取得費を計上する場合、測量費など支出した取得費は、譲渡所得金額の計算上、控除できなくなりますので測量費を取得費とする場合は注意が必要です。

確定申告期限までに売却方針が決まらないとき測量費を維持管理費か取得費とするかを含め状況に応じた判断が求められます。