賃借人の孤独死

一人暮らしの高齢者に賃貸した場合、オーナーは、賃借人の孤独死と向き合うことを余儀なくされますが、これからは地域コミュニティと連携し、高齢者をターゲットにした賃貸を新たなビジネスモデルとして考えると良いかもしれません。

賃借人の孤独死リスクとは

賃貸オーナーは、賃借人の孤独死が判明すると、警察へ通報した後、残存物の処理、原状回復・リフォーム工事などの費用がかかるばかりか、賃借人の募集期間中は収入がなくなるなど、大きな負担となります。さらに、次の募集では告知事項として孤独死の事実を明らかにすることが求められ、賃料を下げざるを得ないリスクも生じます。

高齢者賃貸にはメリットも多い

その反面、高齢者には貸し渋るオーナーが多いため、高齢者の賃借ニーズは高く、一度契約すると長期にわたり居住してくれるので、オーナーとしては退去に伴う空室リスクや工事の費用や募集コストを減らして、安定的な家賃収入を確保することが見込めます。実は、孤独死は高齢者より、むしろ50～60代に多いというデータもあります。

必要経費には、継続的な賃貸がポイント

不動産所得における必要経費の要件は、賃貸収入を得るため、業務に必要な費用であること、または業務に関連した費用であることです。

賃貸契約解除から、原状回復・リフォーム工事、募集活動を経て、新たな賃借人の入居までが間断なく行われ、再び賃貸が始まるのであれば、賃貸業としての継続性が担保されます。この場合、不動産所得の計算上、原状回復・リフォーム工事の費用は、業務に直接要した費用として、また、減価償却費や固定資産税は、業務に関して生じた費用として、必要経費になります。

コミュニティと連携した賃貸モデルを！

大事なことは、入居者の孤独死への対応をしっかりしておくことです。契約時には賃借人に損害保険を付保する、介護サービスを利用する、地方自治体や民間の見守りサービスを活用するなどです。コミュニティで高齢の入居者を途切れなく見守り、親族からの定期的な連絡を加えることで、リスクを極力減らし、結果として、安定的な賃貸収入の確保にもつながることでしょう。

一人暮らしの高齢者が増える中、孤独死リスクと向き合う高齢者への賃貸が、時代の要請に適うのかもしれません。

地域の見守りで高齢者向け賃貸が新たなビジネスモデルとなるかも。

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utsunomiya-zeirishi 2022年1月27日未分類

電子申告では余裕をもって不測の事態に備えましょう

申告・納付の期限日にトラブル発生！

　仕事始めの令和4年1月4日、国が運用しているe-Tax（国税電子申告・納税システム）において、受付システムで処理が遅延するトラブルが発生しました。

正午過ぎに申告書の提出手続きをしていたある企業では、電子申告後、即時通知では正常送付が確認できたものの、その次の段階で通常届く受信メッセージが届かず、電子納付の手続き前で先に進めなくなってしまいました。数日前に行ったe-Taxソフトの最新バージョンへの更新が原因なのか、それとも自社のパソコンや通信環境が原因なのかわからず、少し狼狽したようです。

e-Taxのホームページサイトで確認したところ、緊急のお知らせが発信されていて、原因はe-Taxにあることがわかりました。9時ごろから発生していたこのトラブルのお知らせの第一報は午前11時には出ていたようですが、13時になっても、16時になってもトラブルは解消されず、ようやく20時になって復旧したようです。

期限後申告や期限後納付となるのか？

　復旧した20時まで待ってその後の作業を行っていれば当日中に手続きが終わったでしょう。しかしながら、復旧を知らずに手続きが期限日の翌日（令和4年1月5日）となった場合には、期限後申告や申請、期限後納付となるのでしょうか。2年連続の期限後申告で青色申告取消とか、消費税の届出書の申請が間に合わず最悪の事態に面しそうなケースもあるかもしれません。

　e-Taxでは、「期限後の申告又は申請となる場合、管轄の税務署までご相談ください。」と呼び掛けています。おそらく、「自己の責任によらない、やむを得ない事情として、税務署長に認められる形」で決着するものと考えられますが、実際に期限内での受付が認められるまで不安は残ります。

余裕を持った期限前の手続きが望ましい　

今回は原因が国のシステムであるe-Tax側にありましたが、もし、自社のパソコン環境のトラブル（何らかのウィルス感染など）が原因であれば、自己の責任で、宥恕されることなく、期限後の申告・納税・申請になってしまうものと考えられます。

　電子手続きを行っている場合には、不測の事態に備えて、日数に余裕をもった手続き体制を整えておくことが望ましいです。

今回はeLTAX（地方税ポータルシステム）ではトラブルが起こっていませんがどちらも余裕を持って進めましょう。