老人ホームへの入居と税法特例の適用の可否

老人ホーム入居後自宅売却

　居住用家屋を空き家にして夫婦で老人ホームに入居したケースで、入居後に、居住用不動産の所有者だった夫がそれを売却したときは、入居から３年経過後の年末までなら居住用財産譲渡の3000万円特別控除の特例の適用があります。その間の建物の用途は問われません。親族に使用させていても構わないし、貸家として第三者に賃貸していても可です。

相続配偶者の小規模特例適用と売却

　老人ホームで夫が亡くなり、配偶者が空き家のままだった自宅を相続する場合には、相続税の小規模宅地の減額特例は、取得者が配偶者であるため無条件に適用できます。その後、その配偶者が老人ホームに入居継続のまま相続した自宅を譲渡した場合には、居住用財産譲渡の3000万円特別控除の特例は適用できません。最高裁判例が「所有者として居住の用に供していたことがない」とこの特例の適用は出来ないとしているためです。事前に配偶者への居住用財産の2000万円非課税贈与を適宜な時期にしていたら、よかったところです。

相続配偶者の空き家特例適用の要件①②

　それではこの場合、相続空き家譲渡の3000万円特別控除の適用は、どうでしょうか。こちらについては、相続開始時の被相続人の居住用という要件①については、要介護認定等を受けての老人ホームへの入居の場合なら、その入居時において居住用であることを要件充足としているので、これはクリヤーできそうです。でも、もう一つ、老人ホーム入居直前の独居状況も要件②としているので、夫婦一緒での入居の場合は適用となりません。

「家なき子」相続の場合の小規模特例適用

　また、この譲渡を実行せず、そのままこの配偶者が老人ホームで亡くなった場合、次の子供達への相続で、「家なき子」の要件を充足する相続人がいたとして、その者が相続した時は、小規模宅地の特例の適用は可能でしょうか。被相続人は、老人ホーム入居直前に於いて居住用に利用していましたものの、その時は所有者ではありませんでしたが、この場合の判定の結果は、適用可です。所有者であることを前提とする法令上の要件規定や先行判例が無いためです。東京国税局の文書回答事例でこれを是とする見解がネット上で公開されています。

最高裁判決には判事の反対意見がありました。空き家控除の独居規定も改正を検討すべきです。

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税理士高野好史事務所（栃木県宇都宮市）

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utsunomiya-zeirishi 2022年8月24日未分類

～個人事業を検討している方へ～「開業費」について

　個人で事業を始めた場合、税務署に、開業後１か月以内に開業年月日を記載した「個人事業の開業届出書」を提出する必要があります。

　しかし、開業日から事業活動がスタートするというわけではありません。開業するまでには、その準備段階から開業に向けて様々な支出が発生することになります。

具体的にどのようなものがあるか

　開業までの広告宣伝費、旅費、接待交際費、給料賃金、土地、建物などの賃貸料、開業準備のために特に借り入れた借入金の利子などの支出があります。

開業費は資産　任意償却による節税効果

　開業費は繰延資産に該当しますので、償却費として計算された額が必要経費になります。その計算方法は60か月の均等償却のほか、任意償却による方法が認められています。その場合、開業の年分に全額償却しても、全く償却しなくてもよいのです。60か月を経過した場合に償却費を必要経費にできないとする規定はありませんから、開業費の未償却残高はいつでも償却費として必要経費にすることができます。

　任意償却を採用した場合は、経費として計上する時期に注意が必要です。例えば、開業後利益が上がらず赤字になったり、利益があったとしても所得控除によって所得税が発生しない場合などに、開業費の償却費を計上してもその効果は期待できません。相応の利益が発生したときに経費計上することによってこそ、その節税効果があるといえます。

開業費とした根拠、証拠を明確に

　それでは、どこまでの支出が開業費として捉えられるかですが、本人が「これは開業費になる」と主観的に判断されたとしても、客観的に証明できる取引の記録やその基となる資料（領収書や請求書など）の保存が必ず必要となります。ある支出が開業費に該当するかは、客観的に見てその支出が業務と直接の関係を持ち、かつ、業務の遂行に必要なものに限られるのです。これは、開業後の必要経費についても同様です。

　開業費を含む必要経費の考え方については、自己解釈せずきちんと会計事務所に相談して、後々トラブルにならないようにしてください。

必ず記録を残しておきましょう。